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[转帖】《建设工程质量管理条例》《城市商品房预售管理办法》  

2017-07-03 23:51:42|  分类: 动迁始末 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中华人民共和国国务院令   279号


 《建设工程质量管理条例》已经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

      总 理  朱镕基              

二○○○年一月三十日 

建设工程质量管理条例

(博主注:属于行政法规)

     第一章 总  则

     第一条 为了加强对建设工程质量的管理,保证建设工程质量,保护人民生命和财产安全,根据《中华人民共和国建筑法》,制定本条例。

     第二条 凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的,必须遵守本条例

  本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

     第三条 建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责

     第四条 县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理

     第五条 从事建设工程活动,必须严格执行基本建设程序,坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

   县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序

     第六条 国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法,提高建设工程质量。

     

     第二章 建设单位的质量责任和义务

     第七条 建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。

   建设单位不得将建设工程肢解发包

     第八条 建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标

     第九条 建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料

   原始资料必须真实、准确、齐全。

     第十条 建设工程发包单位,不得迫使承包方以低于成本的价格竞标,不得任意压缩合理工期。

   建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准,降低建设工程质量。

     第十一条 建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查施工图设计文件审查的具体办法,由国务院建设行政主管部门会同国务院其他有关部门制定。

   施工图设计文件未经审查批准的,不得使用。

     第十二条 实行监理的建设工程,建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理,也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

  下列建设工程必须实行监理:

  (一)国家重点建设工程;

  (二)大中型公用事业工程;

  (三)成片开发建设的住宅小区工程

  (四)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;

  (五)国家规定必须实行监理的其他工程。

     第十三条 建设单位在领取施工许可证或者开工报告前,应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

     第十四条 按照合同约定,由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的,建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求。

   建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

     第十五条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的,不得施工。

   房屋建筑使用者在装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

     第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收

  建设工程竣工验收应当具备下列条件

  (一)完成建设工程设计合同约定的各项内容;

  (二)有完整的技术档案和施工管理资料;

  (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

  (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

  (五)有施工单位签署的工程保修书

  建设工程经验收合格的,方可交付使用。

    **《建筑法》: 第六十一条 交付竣工验收的建筑工程(应理解为:是“建设施工单位”向“建设单位”交付,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书并具备国家规定的其他竣工条件

建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用未经验收或者验收不合格的,不得交付使用


     第十七条 建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定,及时收集、整理建设项目各环节的文件资料,建立、健全建设项目档案,并在建设工程竣工验收后,及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

     

    第三章 勘察、设计单位的质量责任和义务 

     第十八条 从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

   禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。

  勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承揽的工程。

     第十九条 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计,并对其勘察、设计的质量负责。

   注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字,对设计文件负责

     第二十条 勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。

     第二十一条 设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。

  设计文件应当符合国家规定的设计深度要求,注明工程合理使用年限。

     第二十二条 设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备,应当注明规格、型号、性能等技术指标,其质量要求必须符合国家规定的标准

   除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外,设计单位不得指定生产厂、供应商。

     第二十三条 设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。

     第二十四条 设计单位应当参与建设工程质量事故分析,并对因设计造成的质量事故,提出相应的技术处理方案。

     

     第四章 施工单位的质量责任和义务

     第二十五条 施工单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

   禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。

   施工单位不得转包或者违法分包工程。

     第二十六条 施工单位对建设工程的施工质量负责

   施工单位应当建立质量责任制,确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。

   建设工程实行总承包的,总承包单位应当对全部建设工程质量负责;建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的,总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。

     第二十七条 总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的,分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责,总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

     第二十八条 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工,不得擅自修改工程设计,不得偷工减料。

  施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的,应当及时提出意见和建议。

     第二十九条 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定,对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验,检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的,不得使用。

     第三十条 施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度,严格工序管理,作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前,施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

     第三十一条 施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料,应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样,并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。

     第三十二条 施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程,应当负责返修。

     第三十三条 施工单位应当建立、健全教育培训制度,加强对职工的教育培训;未经教育培训或者考核不合格的人员,不得上岗作业。

     

     第五章 工程监理单位的质量责任和义务 

     第三十四条 工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。

   禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承担工程监理业务。

  工程监理单位不得转让工程监理业务。

     第三十五条 工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的,不得承担该项建设工程的监理业务。

     第三十六条 工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同,代表建设单位对施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任。

     第三十七条 工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。

   未经监理工程师签字,建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装,施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字,建设单位不拨付工程款,不进行竣工验收。

     第三十八条 监理工程师应当按照工程监理规范的要求,采取旁站、巡视和平行检验等形式,对建设工程实施监理。

     

     第六章 建设工程质量保修

     第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

   建设工程承包单位向建设单位提交工程竣工验收报告应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

     第四十条 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

   其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

   建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算

     第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

     第四十二条 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的,产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,并根据鉴定结果采取加固、维修等措施,重新界定使用期

     

     第七章 监督管理

     第四十三条 国家实行建设工程质量监督管理制度。

   国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工,负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。

   县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内,负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。

     第四十四条 国务院建设行政主管部门和国务院铁路、交通、水利等有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。

     第四十五条 国务院发展计划部门按照国务院规定的职责,组织稽察特派员,对国家出资的重大建设项目实施监督检查。

  国务院经济贸易主管部门按照国务院规定的职责,对国家重大技术改造项目实施监督检查。

     第四十六条 建设工程质量监督管理,可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。

   从事房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督的机构,必须按照国家有关规定经国务院建设行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门考核;从事专业建设工程质量监督的机构,必须按照国家有关规定经国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门考核。经考核合格后,方可实施质量监督。

     第四十七条 县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。

     第四十八条 县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

  (一)要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料;

  (二)进入被检查单位的施工现场进行检查;

  (三)发现有影响工程质量的问题时,责令改正。

     第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案

   建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

     第五十条 有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合,不得拒绝或者阻碍建设工程质量监督检查人员依法执行职务。

     第五十一条 供水、供电、供气、公安消防等部门或者单位不得明示或者暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备。

     第五十二条 建设工程发生质量事故,有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。对重大质量事故,事故发生地的建设行政主管部门和其他有关部门应当按照事故类别和等级向当地人民政府和上级建设行政主管部门和其他有关部门报告。

   特别重大质量事故的调查程序按照国务院有关规定办理。

     第五十三条 任何单位和个人对建设工程的质量事故、质量缺陷都有权检举、控告、投诉。

     

     第八章 罚  则 

     第五十四条 违反本条例规定,建设单位将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的,责令改正,处50万元以上100万元以下的罚款。

     第五十五条 违反本条例规定,建设单位将建设工程肢解发包的,责令改正,处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款;对全部或者部分使用国有资金的项目,并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。

     第五十六条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处20万元以上50万元以下的罚款:

  (一)迫使承包方以低于成本的价格竞标的;

  (二)任意压缩合理工期的;

  (三)明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准,降低工程质量的;

  (四)施工图设计文件未经审查或者审查不合格,擅自施工的;

  (五)建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理的;

  (六)未按照国家规定办理工程质量监督手续的;

  (七)明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的;

  (八)未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。

     第五十七条 违反本条例规定,建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准,擅自施工的,责令停止施工,限期改正,处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。

     第五十八条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;

  (二)验收不合格,擅自交付使用的;

  (三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

     第五十九条 违反本条例规定,建设工程竣工验收后,建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的,责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款。

     第六十条 违反本条例规定,勘察、设计、施工、工程监理单位超越本单位资质等级承揽工程的,责令停止违法行为,对勘察、设计单位或者工程监理单位处合同约定的勘察费、设计费或者监理酬金1倍以上2倍以下的罚款;对施工单位处工程合同价款2%以上4%以下的罚款,可以责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书;有违法所得的,予以没收。

  未取得资质证书承揽工程的,予以取缔,依照前款规定处以罚款;有违法所得的,予以没收。

   以欺骗手段取得资质证书承揽工程的,吊销资质证书,依照本条第一款规定处以罚款;有违法所得的,予以没收。

     第六十一条 违反本条例规定,勘察、设计、施工、工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位名义承揽工程的,责令改正,没收违法所得,对勘察、设计单位和工程监理单位处合同约定的勘察费、设计费和监理酬金1倍以上2倍以下的罚款;对施工单位处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;可以责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书。

     第六十二条 违反本条例规定,承包单位将承包的工程转包或者违法分包的,责令改正,没收违法所得,对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费25%以上50%以下的罚款;对施工单位处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款;可以责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书。

  工程监理单位转让工程监理业务的,责令改正,没收违法所得,处合同约定的监理酬金25%以上50%以下的罚款;可以责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书。

     第六十三条 违反本条例规定,有下列行为之一的,责令改正,处10万元以上30万元以下的罚款:

  (一)勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察的;

  (二)设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计的;

  (三)设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商的;

  (四)设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的。

   有前款所列行为,造成工程质量事故的,责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书;造成损失的,依法承担赔偿责任。

     第六十四条 违反本条例规定,施工单位在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的,责令改正,处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书。

     第六十五条 违反本条例规定,施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验,或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的,责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成损失的,依法承担赔偿责任。

     第六十六条 违反本条例规定,施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款,并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

     第六十七条 工程监理单位有下列行为之一的,责令改正,处50万元以上100万元以下的罚款,降低资质等级或者吊销资质证书;有违法所得的,予以没收;造成损失的,承担连带赔偿责任:

  (一)与建设单位或者施工单位串通,弄虚作假、降低工程质量的;

  (二)将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的。

     第六十八条 违反本条例规定,工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的监理业务的,责令改正,处5万元以上10万元以下的罚款,降低资质等级或者吊销资质证书;有违法所得的,予以没收。

     第六十九条 违反本条例规定,涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程,没有设计方案擅自施工的,责令改正,处50万元以上100万元以下的罚款;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令改正,处5万元以上10万元以下的罚款。

  有前款所列行为,造成损失的,依法承担赔偿责任。

     第七十条 发生重大工程质量事故隐瞒不报、谎报或者拖延报告期限的,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

     第七十一条 违反本条例规定,供水、供电、供气、公安消防等部门或者单位明示或者暗示建设单位或者施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备的,责令改正。

     第七十二条 违反本条例规定,注册建筑师、注册结构工程师、监理工程师等注册执业人员因过错造成质量事故的,责令停止执业1年;造成重大质量事故的,吊销执业资格证书,5年以内不予注册;情节特别恶劣的,终身不予注册。

     第七十三条 依照本条例规定,给予单位罚款处罚的,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。

     第七十四条 建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定,降低工程质量标准,造成重大安全事故,构成犯罪的,对直接责任人员依法追究刑事责任。

     第七十五条 本条例规定的责令停业整顿,降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚,由颁发资质证书的机关决定;其他行政处罚,由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。

  依照本条例规定被吊销资质证书的,由工商行政管理部门吊销其营业执照。

     第七十六条 国家机关工作人员在建设工程质量监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

     第七十七条 建设、勘察、设计、施工、工程监理单位的工作人员因调动工作、退休等原因离开该单位后,被发现在该单位工作期间违反国家有关建设工程质量管理规定,造成重大工程质量事故的,仍应当依法追究法律责任。

     

第九章 附  则

     

     第七十八条 本条例所称肢解发包,是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。

  本条例所称违法分包,是指下列行为:

  (一)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;

  (二)建设工程总承包合同中未有约定,又未经建设单位认可,承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;

  (三)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;

  (四)分包单位将其承包的建设工程再分包的。

   本条例所称转包,是指承包单位承包建设工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。

     第七十九条 本条例规定的罚款和没收的违法所得,必须全部上缴国库。

     第八十条 抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建设活动,不适用本条例。

     第八十一条 军事建设工程的管理,按照中央军事委员会的有关规定执行。

     第八十二条 本条例自发布之日起施行。

     

     

附刑法有关条款

     

     第一百三十七条 建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定,降低工程质量标准,造成重大安全事故的,对直接责任人员处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;后果特别严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。





中华人民共和国建设部令第131号(属于行政规章


《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》已于2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

部长 汪光焘

二○○四年七月二十日


商品房预售管理办法


总则

(1994年11月15日建设部令第40号发布,根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正

第一条 为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(见附件一)《城市房地产开发经营管理条例》(见附件二)制定本办法

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。


第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条 商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书

(二)持有建设工程规划许可证施工许可证

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售

第七条 开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置面积竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理:

(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章

(四)公示房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

第九条 开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号

第十条 商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。

第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。

第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件

由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

第十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十八条 本办法自1995年1月1日起施行。[1]



附件一中华人民共和国城市房地产管理法(修正)(法律)

    (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正

    目    录
        第一章   总则
        第二章   房地产开发用地
        第一节   土地使用权出让
        第二节   土地使用权划拨
        第三章   房地产开发
        第四章   房地产交易
        第一节   一般规定
        第二节   房地产转让
        第三节   房地产抵押
        第四节   房屋租赁
        第五节   中介服务机构
        第五章   房地产权属登记管理
        第六章   法律责任
        第七章   附则

                第一章    总        则
    第一条  为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。
    第二条  在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。
    本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
    本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
    本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

    第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
    第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。
    第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯
    第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定
    第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。
    县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
    第二章 房地产开发用地
    第一节 土地使用权出让

    第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
    第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
    第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
    第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。
    第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。
    直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。
    第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
    商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
    采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
    第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
    第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
    土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
    第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
    第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。
    第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
    第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
    第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
    第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
    第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
     土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
    第二节 土地使用权划拨
    第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
    依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
    第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
    (一)国家机关用地和军事用地;
    (二)城市基础设施用地和公益事业用地;
    (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
    (四)法律、行政法规规定的其他用地。
    第三章    房地产开发
    第二十五条  房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
    第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
    第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范
    房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
    第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
    第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
    第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
    (一)有自己的名称和组织机构;
    (二)有固定的经营场所;
    (三)有符合国务院规定的注册资本;
    (四)有足够的专业技术人员;
    (五)法律、行政法规规定的其他条件。
    设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。
    设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。
    房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
    第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
    房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。
    第四章 房地产交易        
    第一节 一般规定

    第三十二条  房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
    第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
    第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
    房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
    第三十五条    国家实行房地产成交价格申报制度。
    房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
    第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
    第二节 房地产转让
    第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
    第三十八条 下列房地产,不得转让:
    (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    (三)依法收回土地使用权的;
    (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
    (五)权属有争议的;
    (六)未依法登记领取权属证书的;
    (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
     第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
    (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
     转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
     第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
    以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
    第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。
    第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
    第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
    第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
     第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:
    (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书
    (二)持有建设工程规划许可证
    (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
    (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明
    商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
    商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设
    第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
     第三节    房地产抵押
     第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
     第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
     以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
     第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
     第五十条房 地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
     第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
      第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
       第四节 房屋租赁
       第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
       第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
       第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
       第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
        第五节 中介服务机构
        第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
        第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
        (一)有自己的名称和组织机构;
        (二)有固定的服务场所;
        (三)有必要的财产和经费;
        (四)有足够数量的专业人员;
        (五)法律、行政法规规定的其他条件。
        设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
        第五十九条    国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
        

第五章 房地产权属登记管理
    第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
    第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书
     在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书
     房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
     法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。
     第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
     因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。
     第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
        第六章 法律责任
        第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
        第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。
        第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。
        第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。
        第六十八条 违反本法第四十五条(指未取得五证)第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。
        第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。
        第七十条  没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
        第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
        房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
    第七章    附  则
    第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。
    第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。


附件二:城市房地产开发经营管理条例(法规)

(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)


        第一章 总  则

  第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。

  第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

  第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

  第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

  县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

  第二章 房地产开发企业

  第五条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:

  (一)有100万元以上的注册资本;

  (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

  第六条 外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。

  第七条 设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。

  工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

  第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:

  (一)营业执照复印件;

  (二)企业章程;

  (三)验资证明;

  (四)企业法定代表人的身份证明;

  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

  第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

  第三章 房地产开发建设

  第十条 确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。

  第十一条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。

  第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得; 但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

  土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:

  (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

  (二)城市规划设计条件;

  (三)基础设施和公共设施的建设要求;

  (四)基础设施建成后的产权界定;

  (五)项目拆迁补偿、安置要求。

  第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

  第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。

  第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

  第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定

  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任

  勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

  第十七条 房地产开发项目竣工,合格后,方可交付使用;  未经验收或者验收不合格的,不得交付使用

  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

  第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收

  (一)城市规划设计条件的落实情况;

  (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

  (三)单项工程的工程质量验收情况;

  (四)拆迁安置方案的落实情况;

  (五)物业管理的落实情况。

  住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

  第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。

  第四章 房地产经营

  第二十条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

  第二十一条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

  第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

  第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明

  第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件

  (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;

  (二)营业执照和资质等级证书;

  (三)工程施工合同;

  (四)预售商品房分层平面图;

  (五)商品房预售方案。

  第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。

  第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号

  第二十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明

  房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

  第二十八条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任

  第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

  第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。

  第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书住宅使用说明书

  住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

  保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第三十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;   现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件

       附录:办理回迁房的房产证需要什么证件?

首先需要看房地产开发商是不是通过走的正规程序审批之后取得的土地使用权:

1、没有经过国家正规手续审批今后也不可能取得产权证的房产这类产权就是俗称的“乡产权”,属于违规用地,也是现在正打的一违规建设行为,属于“小产权”,不是正规的国家予以承认的产权这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”,也就是说,其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质,但是不完全受到经济适用房制度的制约,取得房产证之后可以作为二手房买卖,但是需要交纳成交价格3%土地出让金补交之后等同于商品房性质

2、经过正规的用地审批程序,比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的,今后可以办理正规产权

3、现在新出的房产证和土地证是一个证,回迁房2年内不能过户,2年后没问题,回迁房也是正常的产权证,不会和商品房的产权证不一样(前提是交足土地出让金,不交足这个钱,那《房产证》就永远按“经适房”管理。

本答案参考链接:http://zhishi.fang.com/xf/qg_184403.html?from=ask  


  第五章 法 律 责 任

  第三十四条 违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

  第三十五条 违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

  第三十六条 违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。

  第三十七条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十八条 违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

  第三十九条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

  第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第六章 附  则

  第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。

  第四十二条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。

  第四十三条 本条例自发布之日起施行。

     

        附录(1):办理回迁房的房产证需要什么证件?

首先需要看房地产开发商是不是通过走的正规程序审批之后取得的土地使用权:

1、没有经过国家正规手续审批今后也不可能取得产权证的房产这类产权就是俗称的“乡产权”,属于违规用地,也是现在正打的一违规建设行为,属于“小产权”,不是正规的国家予以承认的产权这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”,也就是说,其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质,但是不完全受到经济适用房制度的制约,取得房产证之后可以作为二手房买卖,但是需要交纳成交价格3%土地出让金补交之后等同于商品房性质

2、经过正规的用地审批程序,比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的,今后可以办理正规产权

3、现在新出的房产证和土地证是一个证,回迁房2年内不能过户,2年后没问题,回迁房也是正常的产权证,不会和商品房的产权证不一样(前提是交足土地出让金,不交足这个钱,那《房产证》就永远按“经适房”管理。

本答案参考链接:http://zhishi.fang.com/xf/qg_184403.html?from=ask  


附录(2)关于“产权调换”房屋登记

        "产权调换”是一种财产损害补偿方式,不是财产交易行为。旧房被拆除,被拆迁人对旧房的所有权即已灭失。将新房的所有权转移至被拆迁人名下,用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失,即所谓“产权调换”。“产权调换”补偿方式中,对被拆迁房屋应办理注销登记,对新建房屋应办理初始登记

初始登记

申请人在房屋权利原始取得时进行登记。新建房屋,申请人应在竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,提交土地使用权出让合同土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证、房屋竣工验收资料等。


       



附件三:沈阳市商品住房交付使用管理办法(沈阳市人民政府令第55号)


    《沈阳市商品住房交付使用管理办法》业经2015年12月1日市人民政府第30次常务会议讨论通过,现予以发布,自2016年3月1日起施行

  市长:潘利国

  2015年12月29日

  

沈阳市商品住房交付使用管理办法

  第一条 为了加强商品住房交付使用的管理,保护商品住房买卖双方的合法权益,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》和《沈阳市物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内国有土地上新建商品住房交付使用的管理

  第三条 市建设行政主管部门负责全市商品住房交付使用的监督工作。区、县(市)建设行政主管部门具体负责本行政区域内商品住房交付使用的受理、核验等日常管理工作。

  规划和国土资源、房产、城建、公安消防、人防、环保、民政、城市管理行政执法等相关部门,应当按照职责分工,做好商品住房交付使用管理工作

  第四条 供水、供电、供热、燃气、排水、路灯、安全技防等配套设施或者配套工程的专业经营服务单位,应当按照与房地产开发企业签订的工程合同和法律、法规、政策明确要求的事项,按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设

  第五条 开发建设单位在商品住房交付使用前,应当到项目所在地区、县(市)建设行政主管部门申请办理交付使用核验手续,并提供下列材料:

  (一)商品房销(预)售许可证

  (二)辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书

  (三)沈阳市城镇建筑及建筑物群体名称申报审批表

  (四)项目按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业管理用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施的移交承接手续

  (五)供水、供电、供热、燃气等开通文件采取临时性措施的,提供相关部门的证明文件

  (六)庭园的道路、绿化工程完成情况的书面报告书;

  (七)建筑物楼门牌编号审批表

  (八)与前期物业服务公司签订的前期物业委托合同

  (九)法律、法规、规章、政策规定的其他材料

  第六条 区、县(市)建设行政主管部门应当对申请人的申请材料进行审查。材料齐全的,自收到申请之日起,区、县(市)建设行政主管部门应当在7个工作日内,对申请交付使用的商品住房项目进行现场核查

  第七条 区、县(市)建设行政主管部门应当对下列情况进行现场核查

  (一)项目的主出入口与市政道路相连情况;

  (二)项目的主出入大门的街、路及项目名称、大门全貌;

  (三)楼门(院)牌号,单元号,户、室、房间号车库、网店、仓库等门牌号安装情况;

  (四)供水、供电、供热、燃气、排水等配套设施完成情况;

  (五)交付使用区域内的道路、绿化、环卫设施、路灯、围墙、机动车停车位、自行车停车棚配建情况;

  (六)按照规划要求需建设的全民健身场地和设施的完成情况

  (七)项目分期开发建设、分期交付使用的,按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业管理用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施尚未与项目同步建设时,项目开发建设单位落实的可供过渡使用的相应配套设施完成情况;

  (八)分期开发建设的项目与施工场地的隔离设施完成情况。

  第八条 区、县(市)建设行政主管部门应当于现场核查结束后3个工作日内,对核查合格的项目出具《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》;对核查不合格的项目,责令开发建设单位整改后,再重新进行现场核查。

  第九条 区、县(市)建设行政主管部门出具《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》后3个工作日内,应当将《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》及交付使用核验手续,报市建设行政主管部门备案

  第十条 商品住房交付时,开发建设单位应当将《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》在商品住房交付场所进行公示,并可以向买受人提供复印副本。

  第十一条 开发建设单位应当持《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》向区、县(市)房产主管部门申请办理商品住房项目交付使用备案手续,未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房项目,区、县(市)房产主管部门不予受理备案手续,该商品住房不得交付使用

  第十二条 开发建设单位违反本办法规定,将未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房交付使用的由区、县(市)建设行政主管部门责令开发建设单位停止交付使用,限期补办手续并按照每套住房销售额处以千分之二以上千分之五以下的罚款,但每套处罚金额最高不得超过3万元。拒不整改的,相关部门对开发建设单位不予办理新建项目审批手续。

  第十三条 开发建设单位违反本办法规定,将未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房交付使用的,由市建设行政主管部门将其违规行为记入企业信用档案,并向社会公布

  第十四条 商品住房交付使用管理工作人员在商品住房交付使用管理工作中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在部门或者有关部门给予行政处分。

  第十五条 本办法自2016年3月1日起施行。




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